Кому на Руси жить хорошо? Журнал "Председатель ТСЖ"
22.03.2014
Печать

История рейдерского захвата управления домом в подмосковном г. Железнодорожном высвечивает одну из основных «язв» российского жилищного законодательства: отсутствие какой-либо ответствен­ности за нарушение прав общедолевых собственников МКД. Жулики могут совершенно безнаказанно фальсифицировать документы, дающие право на управление домом и сбор платежей за услуги ЖКХ. И попробуй, докажи потом, что ты не верблюд!

«В НАЧАЛЕ БЫЛИ НЕДОДЕЛКИ...»

Эта история началась в 2004 г., когда в г. Железнодорожном было дано начало застройки микрорайона «Ольгино» и на месте полей выросли первые многоэтажки - восемь 16- и 17-этажных домов. Дома строили быстро, некачественно, при отсутствии половины необходимых разрешений. Сдавали тоже своеобразно - заселяли дома страждущими новоселами без необходимых коммуникаций, вынуждая город принимать недостроенные дома. По отработанной схеме застройщик создавал «ручное» ТСЖ, которое принимало дома в любом виде и далее занималось их «обслуживанием» до окончания сроков гарантии.

Так было и в нашем районе: неработающие лифты, вода по графику, темнота и грязь во дворах. Так бы все и продолжалось, если бы однажды не собралась инициативная группа из будущих собственников и не решила восстановить справедливость и порядок в микрорайоне. И начала реально воплощать поставленную цель. Были многочисленные собрания, пикеты у здания администрации города, письма в инстанции, участие в совещаниях в Правительстве Московс-кой области по темам обманутых дольщиков. Параллельно велись и переговоры с застройщиком - с требованием передать жителям управление домами.

 

СВЕТ В КОНЦЕ ТОННЕЛЯ

К счастью, в 2005 г. вышел ЖК РФ, и будущие собственники получили право на создание ТСЖ до окончания строительства и регистрации права собственности на свои квартиры. Чем мы и не преминули воспользоваться. Проведя огромную организаторскую работу, инициативная группа зарегистрировала ТСЖ семи домов. Восьмой дом организовал свое, отдельное ТСЖ.

В это же время ТСЖ застройщика продолжало управлять домами, мало того, застройщик уже приступил к организации аффилированной управляющей компании (УК): ведь нужно было приспосабливаться к новому ЖК РФ. Схема известная: ТСЖ застройщика передает в УК сначала только эксплуатацию, а дальше при помощи «липовых» собраний в ТСЖ выбирается правление из «своих» людей, заключается договор с УК, и в УК переходит полное управление домами.

Инициативная группа, используя возможности ТСЖ, все-таки вынудила застройщика передать управление домами жителям. Но на это ушло два года. В конце концов, администрации города, посмотрев на огромные долги застройщика перед ресурсниками, дала тем «отмашку» на заключение договоров с ТСЖ. И товарищество «Новое Ольгино» с 2007 г. начинает полноценно работать.

 

ВОСЬМОЙ ЛИШНИЙ

Но... Все это касается 7 домов. А что же 8 дом, где организовано свое ТСЖ? Руководство этого ТСЖ, не желая самостоятельно заниматься управлением дома, заключило договор с городской управляющей компанией. Как будто все хорошо, все по закону. Но мы же соседи, наши дома строились вместе, у них общая территория и беды общие. УК устране-нием строительных недостатков не занималось, с застройщиком не судилось, ТСЖ дома собрания не проводило, тарифы не утверждало, резервный фонд не образовывало, домом не занималось... Зато УК исправно собирала деньги и отчитывалась о якобы отличном обслуживании дома.

А дальше уж и вовсе развивается детективная история. Незаметно для жителей происходит смена УК. Опять-таки по отработанной схеме: одно юридическое лицо, например ООО «Сервис», превращается в другое - с похожим названием, например ООО «УК Сервис», и все шито-крыто. Все нужные бумаги послушно подписывает очередной «ручной» председатель ТСЖ, кстати, никем не избранный. На самом деле все просто: учредителем новой УК является сын известного в городе депутата городского совета. Впрочем, учредителями и предыдущей УК были представители администрации города (но это другая история).

 

КОГДА НАРЫВ ПРОРВЕТСЯ

И вот, наконец, в феврале 2011 г. у жителей несчастного 8 дома лопается терпенье. Наблюдая в течение нескольких лет значительную разницу между качеством обслуживания УК своего дома и соседних 7 домов ТСЖ «Новое Ольгино», они проводят общее собрание и принимают решение о ликвидации своего товарищества и присоединении к ТСЖ «Новое Ольгино». Наше ТСЖ выносит вопрос о присоединении соседнего дома (благо, ЖК РФ в то время еще позволял это сделать) на очередное общее собрание. Принято положительное решение, вносятся изменения в Устав ТСЖ. А дальше что? УК и не думает передавать управление домом в ТСЖ. Все обращения жителей по этому поводу в прокуратуру, администрацию, к депутатам игнорируются. Казалось бы, выход один: суд. Так подумали законопослушные люди - и пошли в суд.

Суды (а было их четыре) длились почти два года. Окончательное решение: поскольку УК управляла домом без оснований, а значит, незаконно, передать дом в управление ТСЖ. Апелляционная и кассационная инстанции это подтвердили. «Ура!» - подумали мы: «Справедливость восторжествовала».

Не тут-то было. Поняв, что суд не на ее стороне, УК, используя небольшую часть жителей, «рисует» протокол общего собрания собственников 8 дома: якобы они, поменяв в очередной раз способ управления, снова выбрали «проверенную» УК.

 

ШИТО БЕЛЫМИ НИТКАМИ

Причем, собрание, если верить протоколу, было проведено 20 октября 2012 г. в очной форме, и (о, удивительно!) набрало кворум, а это около 200 человек. Фактическое место сбора такого количества людей так и осталось неизвестным, в протоколе эта деталь не указана. Кто хоть раз проводил очное собрание, поймет, что это фантастика, бесконечно далекая от реальности...

УК, «сверстав» протокол, подает заявление в арбитраж, прося пересмотреть прежнее решение - по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку суд не знал про новое решение жителей. Но, похоже, этого не знал не только суд, но и сама УК тоже. Ведь, подавая апелляцию и кассацию на решение суда первой инстанции, она ни словом об этом не упомянула, а вспомнила об этом судьбоносном событии лишь спустя 7 месяцев, когда все сроки прошли, и было открыто исполни-тельное производство. Видимо, дата собрания в протоколе была выбрана из расчета, чтобы не было возможности обжаловать итоги собрания.

На это заявление - по вновь открывшимся обстоятельствам - от суда последовал отказ.

 

«БОИ МЕСТНОГО ЗНАЧЕНИЯ»

Но УК не отчаялась: учредитель, сын депутата, все вопросы решил на городском уровне. Дальше события развиваются по сценарию, заданному «невидимой рукой».

ТСЖ «Новое Ольгино» (оно теперь осталось в микрорайоне в единственном числе) проводит в доме общее собрание по утверждению тарифов, заключает договоры с электроснабжающей организацией, организациями, обслуживающими лифты, ТВ, домофоны и т.д. И пытается начать управление домом, оказывая услуги и выставляя за них счета.

Служба судебных приставов выносит отказ за отказом в исполнении решения суда о передаче управления от УК к ТСЖ. «Водоканал» и «Теплосеть»(чьи директоры являются депутатами местного совета) тоже отказываются заключить договоры с ТСЖ. Менее значимые подрядчики предупреждены известными в городе лицами о «последствиях» - в случае продолжения договорных отношений с ТСЖ. На подмогу УК приезжают на автомобилях группы по-боевому настроенных лиц, а УВД раз за разом отказывает в возбуждении уголовных дел в отношении незаконного проникновения УК в помещения, обслуживаемые ТСЖ, взломов замков и др. Словом, «лихие 90-е» в г. Железнодорожном продолжаются.

До сих пор УК открыто препятствует ТСЖ в обслуживании дома и продолжает незаконно выставлять жителям счета за услуги, хотя все договоры, кроме водоснабжения, сейчас уже заключены с ТСЖ. Чтобы выполнить заявку жителя по ремонту отопления, ТСЖ должно вызвать полицию, найти двух свидетелей, составить акт, вскрыть замок, и, наконец, выполнить работы по заявке жителя. И не факт, что дело удастся довести до конца, ведь в любой момент может появиться вышеупомянутая «команда» УК с другими целями. А на следующий день на двери подвала будет опять висеть новый замок, и все начнется сызнова... А на заявление в полицию придет очередной отказ в возбуждении уголовного дела.

 

ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ

Вскоре на свет божий появляется еще один документ - договор управления, подписанный председателем Совета дома, якобы выбранного тем самым «судьбоносным» собранием от 20.10.2012 г. Все административные и контролирующие организации облегченно вздыхают и начинают, как под копирку, отвечать на запросы жителей: есть решение собрания, выбран совет дома, подписан договор управления, т е. решение суда уже выполнять не нужно. И ни у кого не возникает вопроса: а где доверенности, на основании которых должен действовать председатель Совета дома, подписывая договор и прочие документы от имени собственников? Главное, есть договор, а доверенности... К чему эти мелочи?

 


 

«ПРОТОКОЛ
общего собрания собственников помещений МКД..., проведенного в форме совместного присутствия 20 октября 2012 г.

По вопросу № 5: поскольку в силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выданное одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами, общее собрание собственников помещений МКД во исполнении пп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ настоящим решением уполномочивает избранного настоящим общим собранием председателя Совета дома осуществлять полномочия, предусмотренные п. 8 ст. 181.1 ЖК РФ...

 


 

Прокуратура, жилинспекция, администрация города никаких нарушений здесь не видит, депутаты скромно молчат. Глава города председателя ТСЖ «Новое Ольгино» на прием не пускает, зато внимательно выслушивает «независимых жителей», которые везде появляются только с работниками УК. И... принимает решение: решение суда нам нипочем, пусть домом управляет УК! И пишет официальный ответ жителям: вашим домом управляет УК! В тоже время на запрос губернатору области следует ответ: решение суда необходимо исполнить. Как это все понимать?!

Тем временем жители 8 дома потихоньку перестают оплачивать услуги ЖКХ. Часть оплачивает счета ТСЖ, часть УК, большая часть не платит никому: дескать, пусть сначала «там, наверху», разберутся, кому мы чего должны!

 

ЧЕМ СЕРДЦЕ УСПОКОИТСЯ?

И вот последний «шедевр». В августе 2013 г. по жалобе жителя в прокуратуру жилищная инспекция проверяет законность управления ТСЖ «Новое Ольгино» злополучным 8 домом Вывод: ТСЖ управляет на законных основаниях. А в октябре на аналогичную жалобу вывод той же самой ГЖИ прямо противоположный: ТСЖ управляет домом незаконно. Выносится предписание: прекратить обслуживание дома, об исполнении доложить. Мало того, сведения о «незаконном» сборе платежей ТСЖ переданы в УВД, которое, дав делу ход, тут же начинает дознание. Вот так. Оказывается, решает такие вопросы жилищная инспекция, а совсем не судебные органы.

История эта не закончена. Назревает вопрос: неужели 365-квартирный дом приносит УК такие доходы, что это оправдывает все эти масштабные махинации? И ведь что любопытно: тарифы, по которым УК выставляет счета жителям, почти в полтора раза ниже, чем фактическая стоимость жилищных услуг - согласно бухгалтерской отчетности самой же компании, т. е. управдом работает себе в убыток. Или он не занимается содержанием домов, а просто собирает деньги? Кстати, в налоговой инспекции г. Железнодорожного в течение последних лет зарегистрированы 5 управляющих компаний с почти одинаковыми названиями. К чему бы это?

Сергей ГРУЗДЕВ,
председатель ТСЖ «Новое Ольгино»

 

ОТ РЕДАКЦИИ

«Чтобы у нас все было, и ничего нам за это не было!»

Последние пару лет по данным социологических опросов в списке российских проблем на первое место, уверенно потеснив прежних «лидеров», вышло ЖКХ. Одна из самых важных для жизнеобеспечения отрасль в сознании людей устойчиво ассоциируется с образом «черной дыры», где никаких концов не найти. И словосочетание «коррупция в ЖКХ» постепенно становится в наших СМИ столь же привычным клише, как «контрабанда наркотиков». Почему?

Эта невыдуманная история отчасти проливает свет на причины такого положения. Ибо из нее вытекает очень горький, но совершенно обоснованный вывод: управление жильем вообще и жилищная демократия в частности у нас оказались «территорией беззакония» (не в том смысле, что там нет никаких правил, а в том, что эти правила можно нарушать совершенно безнаказанно). И ничего тебе за это не будет. Сколько трудов стоило провести общее собрание собственников, а потом, пройдя через череду судов, доказать легитимность принятых решений. И что же? Одна фальшивка, состряпанная жуликом «на коленке», перечеркивает все усилия и сводит на нет волю большинства. И те, кто (казалось бы!) должны были вывести «на чистую воду» проходимца, делают вид, что ничего не случилось. Это в лучшем случае, а в худшем - вступают «в долю» и тоже подключаются к «узаконенному беззаконию». И если бы это был единичный случай...

Возникает вопрос: раз Государство Российское требует от собственников жилья исполнения обязанностей, почему же оно не гарантирует соблюдения их прав? А ведь дело обстоит именно так. Задумаемся: что такое собственность (с точки зрения общественных правовоотношений)? Это комплекс прав и обязанностей. Например, права распоряжаться и пользоваться общим имуществом МКД и обязанности содержать его в надлежащем состоянии. Исполнение обязанностей гарантирует жилищная инспекция, прокуратура, суд и т.д., если собственники нарушат установленные нормы и правила, их накажут. Есть ответственность (гражданско-правовая, административная, уголовная), есть механизм исполнения и госорганы, приводящие все это в действие.

А кто накажет тех, кто изготовил фальшивку и теперь использует ее в своих корыстных интересах? Никто. Кто вообще гарантирует соблюдение прав собственников в описанной ситуации, когда события, явно выйдя за рамки гражданско-правовых отношений, фактически перекинулись в уголовно-коррупционную сферу? Никто.

Надеяться не на кого - только решимость и коллективная воля самих собственников могут дать результат. На помощь правоохранительных органов (да и властей, как мы видим в этом примере) им рассчитывать не приходится. Почему? Прежде всего, потому, что в административном и уголовном кодексах РО нет даже упоминания об ответственности за нарушение прав общедолевых собственников МКД. А раз так - ни прокурор, ни полиция палец о палец не ударят, чтобы им помочь.

Прошлогодняя попытка депутатов Госдумы Галины Хованской и Ильи Пономарева внести законопроект, устанавливающий ответственность за описанные в этом рассказе действия, была благополучно отвергнута их коллегами

 


 

Проект федерального закона (в сокращении)
«О внесении изменения в Уголовный кодекс РФ»

Внести в УК РО изменение, дополнив его ст. 1651 следующего содержания:

«Ст. 1651. Воспрепятствование волеизъявлению собственников жилья по управлению МКД

1. Действия, направленные на воспрепятствование волеизъявлению собственников по управлению жилым домом, а именно: подделка решений собрания жильцов о выборе способа управления МКД, либо невыполнение решений собрания жильцов о выборе способа управления МКД, а также о смене управляющей компании по эксплуатации МКД, либо воспрепятствование проведению собрания жильцов для выбора порядка управления МКД - наказываются штрафом в размере до 200 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 5 лет.

2. Те же деяния, совершенные должностным лицом органа государственной власти или органа местного самоуправления как непосредственно, так и в виде побуждения к действию третьих лиц - наказываются штрафом в размере от 200 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 2 до 3 лет, либо ограничением свободы на срок до 5 лет, либо лишением свободы на срок до 5 лет с обязательным лишением права занимать должности в органах государственной власти и местного самоуправления в течение 10 лет.»

 


 

Галина Петровна, не пора ли вновь вернуться к этому вопросу? Иначе в «антисанитарных» условиях, сложившихся в сфере управления жильем, жулик всегда будет иметь преимущество перед честным человеком. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

И на вынесенный в заголовок этой статьи вопрос ответом будет... Предоставляем читателю возможность самому подобрать подходящее слово.

Подготовил Юрий ХОХЛОВ

 

P.S. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2013 г.: безосновательное решение пристава о закрытии дела по исполнительному листу от 4.03.2013 г., предписывающего передать управление домом (а также соответствующую техдокументацию на дом) от УК к ТСЖ, признать незаконным, обязать судебного пристава (имярек) исполнить решение Арбитражного суда. Это называется «приплыли». Круг замкнулся.

 

http://pr-tsj.ru/2011-01-30-21-48-41/141--2014/1417-01-2014