Отчет председателя ТСЖ «Новое Ольгино» за 2009 год
20.01.2010
Печать

Уважаемые жители!
Наступил 2010 год, и пришло время отчитаться перед вами о работе ТСЖ за прошедший год.

С 2006 года «Новое Ольгино» прошло длинный путь от периода становления до организации фактически управляющей компании в форме ТСЖ, которая занимается эксплуатацией жилого фонда. Сейчас в ТСЖ трудится 47 человек по 23 специальностям, и еще 5 подрядных организаций обслуживают наше сложное внутридомовое оборудование (ИТП, лифты, ТВ, домофоны) и занимаются вывозом бытовых отходов.  Четыре организации обеспечивают нас телефонной связью и интернетом.

Много сделано, но еще больше предстоит сделать.

Заканчивается второй год работы собственной эксплуатационной службы ТСЖ. Сейчас мы, наконец, имеем организацию, способную полноценно обслуживать наш жилой фонд и заниматься как текущей работой, так и сложной модернизацией инженерного оборудования.

В начале 2009 года был определен объем и порядок проведения необходимых работ по обслуживанию жилых домов и устранению строительных недоделок.

В первую очередь мы занялись системами отопления и подачи горячей воды в квартиры. Промыли всю систему в ИТП, промывка одного теплообменника обошлась в 17000 рублей. Да, работы не дешевые, но необходимые, так как химическая промывка с разборкой систем дает полную гарантию качества работ. Использовали химию от шведской фирмы ALFA LAVAL и специальную установку для промывки той же фирмы. Выполнила работу подрядная организация ООО «БГС Теплоэнергия». Следующая промывка ИТП такого объема потребуется только через 4-5 лет. Параллельно осуществили сезонную промывку общедомовых систем отопления и необходимую замену измерительных приборов (манометры, термометры, датчики) и запорно-трубопроводной арматуры.

Также в 2009 году мы выполняли запланированную модернизацию систем отопления в домах серии ГМС (планировали в трех подъездах, успели в пяти - 14, 22 и 24 домов), в ряде квартир сделана работа по восстановлению отопительных приборов (98 квартир). В этом году должны модернизировать еще 3-4 подъезда. В тоже время заявки от жителей продолжают поступать. Основная часть жалоб на недостаточное тепло связана с недопустимым вмешательством соседей в отопительную систему. Еще раз хотелось бы предупредить - без согласования с ТСЖ менять отопительные приборы строго запрещено. Нарушители будут привлекаться к административной ответственности, вплоть до возмещения ущерба нанесенного общему имуществу (решение общего собрания 2009г.).

Схожая ситуация и с горячим водоснабжением. Заменена запорная арматура, промыто и опрессовано всё, что положено. Проведена очистка и частичная замена общедомовых фильтров системы водоснабжения. В целях модернизации в доме №10 (ПД-4)  установлены обратные клапаны на холодную и горячую воду (в позапрошлом году это было сделано в 20-м доме). В 4, 5, 6 подъездах 10-го дома увеличено сечение на перемычках системы подачи горячей воды (для улучшения циркуляции, что приводит к поднятию температуры). В домах 12 и 24 установлены специальные перемычки для улучшения циркуляции  горячей воды (для уменьшения количества ржавчины в воде).

Работники ТСЖ обошли все квартиры и проверили счетчики воды, а также инженерные коммуникации, относящиеся к местам общего пользования. А это не много, не мало - 1451 квартира. Составлены необходимые акты, бесплатно заменены 780 выявленных дефектных запорных кранов, установленных застройщиком. Те немногочисленные собственники, которые не обеспечили работникам ТСЖ доступ к осмотру общего имущества после необходимых уведомлений, в соответствии с законодательством, полностью взяли на себя всю ответственность за возможный ущерб, нанесенный своим соседям по причине необслуживания общих инженерных коммуникаций, расположенных в квартире. На нескольких собственников, отказавшихся восстановить в проектное состояние инженерные коммуникации, подготовлены документы для передачи в суд.

Продолжают периодически выходить из строя лифты. В 2009 году по статье «капитальный ремонт» отремонтировано 6 лифтов в 12, 16, 22 и 24 домах на общую сумму 169.935,95 рублей. Нужно учесть, что это дополнительные затраты, помимо обычного ежемесячного эксплуатационного обслуживания. В этом случае используются средства, накопленные каждым домом в фонде на капитальный ремонт.

Продолжаются запланированные ТСЖ ремонты в домах. Вот далеко не полный перечень сделанного: ремонты холлов первых этажей всех подъездов, фасадов подъездов, дверей и окон, очистка в подъездах мест общего пользования от крупногабаритного мусора, гидроизоляция козырьков третьего подъезда дома 14 и второго подъезда дома 22, утепление чердачных и подвальных помещений, укрепление дверей и замена замков, частичная герметизация швов технических этажей и козырьков балконов верхних этажей, герметизация межпанельных швов, ремонт всех этажных холлов 12-го дома и частично других домов, частичная установка доводчиков на внутренние двери, ремонт восьми помещений консьержных в 10, 12, 14, 16, 22, 24 домах.

Выполнили множество и запланированных, и внеплановых работ. Восстановили разрушенные вандалами габаритные огни на 12-м доме, перебрали все дождевые стоки, частично отремонтировали кровлю, провели очень объемную работу по замене канализационных труб дома 12, утеплили двери в электрощитовых, выполнили полную профилактику оборудования всех общедомовых электрощитовых и распределительных этажных щитков, а это 397 штук! Сделали давно обещанную модернизацию систем общедомовых систем вентиляции в домах серии ГМС и теперь можем механически менять поступление наружного воздуха в зависимости от температуры, что существенно сберегает тепло на чердаках в сильные морозы и тем самым утепляет квартиры верхних этажей. С той же целью были утеплены (обшиты) все переходные балконы последних этажей, эту работу мы закончили еще весной 2009 года.

Закуплены и установлены на первых этажах всех домов пожарные рукава, «исчезнувшие» еще при застройщике в 2005 году. Конечно, рукава должны быть на всех этажах, но цены кусаются. 1200 рублей за рукав в расчете на 397 пожарных щитов - пока неподъемная для нас сумма. Но начало положено.

Практически закончены работы по строительству нашей спортивной площадки. Полностью выполнено ограждение и бетонирование всей поверхности. Сумма, потраченная на эту работу в течение года составила 251 тысячу рублей. Таким образом, с учетом затрат 2008 года, строительство площадки нам обошлось в 433 тысячи рублей. В течение двух лет мы собственными силами построили столь необходимое для нас и наших детей сооружение по цене несравнимо ниже рыночной. В этом году запланировано устройство искусственного покрытия на летний период и установка волейбольно-баскетбольного оборудования.

Отдельно нужно сказать про посадку ели у спортивной площадки. Ель была закуплена и привезена из Владимирской области вместе с грунтом и корневой системой. Большую помощь в организации закупки и транспортировки ели оказал активный помощник ТСЖ, житель 20-го дома Евгений Таджиев. За что ему отдельное спасибо. Установлены спецосвещение и необходимые электрокоммуникации, изготовлено металлическое ограждение.

Наконец закончены работы по переоборудованию помещений диспетчерской ТСЖ в 22-м доме. Проведена архитектурно-планировочная работа с изготовлением проекта специализированной организацией, сделан отдельный вход. Аналогичная работа была проведена и в подвале 14-го дома, и теперь мы можем сдавать это помещение в аренду (сейчас ремонт обуви и одежды). Позволю напомнить еще раз -  все строительные и прочие работы по благоустройству ТСЖ выполняет своими силами без привлечения подрядных организаций. Тем самым достигается значительная экономия средств. Все перестроенные или модифицированные помещения вместе с элементами перестройки остаются в собственности жителей дома. Планируем и в дальнейшем переустраивать пригодные для этих целей помещения домов. Только таким образом мы сможем с помощью заработанных от аренды средств обеспечить достойное обслуживание домов с наименьшими затратами жителей.

Теперь о благоустройстве. Еще в 2008 году мы разработали проект озеленения и благоустройства внутридомовой территории и медленно, но уверенно осуществляем наши планы. В 2009 году мы вплотную занимались устройством сквера за 10-м домом. Этот единственный оставшийся от застройки «кусочек» природы необходимо благоустраивать. Деревья, оставшиеся после окончания строительных работ, в большей степени высохли, лужайки были вытоптаны жителями и изрыты колесами «автоуродов». С помощью нашего трактора мы перепахали и разровняли всю эту территорию, посадили более 30-ти деревьев и 120 кустарников, всю площадь засеяли газонной травой, обустроили цветочные клумбы. Цветы, кстати, выращиваем сами, в подвальном помещении организована высадка рассады. Выложили тротуарной плиткой две дорожки. Все ранее установленное оборудование отремонтировали и покрасили, спортивная площадка у 16-го дома приведена в порядок. Теперь в нашем сквере собираются жители со всего района. В дальнейшем, по мере поступления средств, планируем заняться постепенной заменой детских игровых комплексов на придомовой территории. Весной провели уже ставший традиционным субботник, постепенно покрасили все необходимое уличное оборудование. Одних придомовых заборов у нас 2,5 км. Изготовили и установили ограждения в 4 подвальных входа (от особо нерадивых граждан), установили множество ограничительных тротуарных столбиков. Зимой начали заливать каток на спортивной площадке у 20-го дома. Система отработана, вода поступает из 14-го дома через специальный счетчик. В связи с устройством бетонного покрытия на площадке, расход воды на каток снизился в десятки раз, вот вам еще один пример хозяйского отношения. По традиции и в этот раз был организован новогодний праздник для детей. Как всегда в организации праздника огромную помощь оказал председатель Совета депутатов города Тарас Васильевич Ефимов.

По возможности продолжаем устанавливать видеонаблюдение. Всего установлено 18 камер и 5 регистраторов в 6-ти подъездах 10, 14 и 22-го домов. Конечная цель - установка видеонаблюдения во всех подъездах с организацией единой службы видеорегистрации.

Уборка снега является горячей темой для обсуждения многих жителей и административных структур. Несмотря на спорную принадлежность внутридомовых дорог, в этом году мы решили надеяться только на себя. На приобретение полноценного трактора средств пока недостаточно, поэтому мы заключили договор с соседями -  Главстройэксплуатацией, имеющей нужную технику. Плюс наш минитрактор, плюс дополнительные 3 сезонных дворника. В итоге, в этом году наши дворы стали чище.

Выполняя решение Общего собрания, мы начали заключать договоры с гражданами, проживающих в помещениях консьержных на постоянной основе. Компенсация за потребленные услуги зависит от количества граждан и составляет сумму от одной до двух тысяч в месяц. При составлении договорных условий полностью соблюдено российское законодательство. При этом удивляет упорное сопротивление как со стороны некоторых консьержей, так и со стороны жителей. Да, всех все устраивало: консьержей - бесплатное проживание, а некоторых жителей - дешевизна услуг консьержей и привычное «авось». Однако, эта дешевизна достигается за счет оплаты потребленных ресурсов всеми жителями. То есть, радуется один подъезд, а платит весь дом. Нам не кажется такой подход правильным, тем более есть обязательное для выполнения решение общего собрания. И ТСЖ будет его выполнять. В ближайшее время начнется выселение злостных неплательщиков из помещений консьержей, если нужно, то с помощью милиции.

В прошедшем году мы отработали систему вывоза мусора: и бытовой, и крупногабаритный мусор у нас организовано утилизируется. Если вы обратили внимание, в большей части города нет возможности сложить крупный мусор, нет специальных площадок. Конечно, это дополнительные расходы, но зато у нас чисто. Если бы еще не «усилия» наших соседей из 18-го дома... Этот дом обслуживает Управляющая компания. Так вот, не спросив мнения собственников и других заинтересованных лиц, данная организация снесла мусорную площадку у 18-го дома, не организовав ничего взамен. Естественно, жители не различают, где чьи баки, и несут мусор туда, куда удобно. А вывозить мы вынуждены за свой счет. И теперь площадка №7, которую обслуживает наше ТСЖ, заполнена чужими отходами. Таким образом, у нас образовался перерасход по статье «Вывоз ТБО». Очевидно, что необходимо закрывать площадку №7 и устанавливать контейнеры в других местах. Этот вопрос нужно решать в ближайшее время. Конечно, мы постараемся, чтобы не пострадали наши жители.

Заканчивается строительство торгового центра рядом с 24-м домом. Застройщик предложил взаимовыгодное сотрудничество. В целях экономии средств и наименьших повреждений прилегающей территории было предложено провести часть тепловых магистралей через подвальные помещения 24-го дома. В виде компенсации застройщик предлагал установить видеонаблюдение в двух подъездах, построить детскую площадку и передать жителям миниснегоуборочное устройство. Всего на сумму 140-150 тыс. рублей. Конечно, только сами собственники могут решить, нужно им это или нет. ТСЖ провело голосование в доме, большинство проголосовало против. Значит, так тому и быть.

Продолжается строительство торгового центра у 22-го дома, строится здание милиции около 12-го дома, в этом году начнется застройка аналогичного центра рядом с 16-м домом. Инфраструктура района растет на глазах.

К сожалению, продолжает наступать криминал. Мы уже писали о летних происшествиях. Но лето закончилось, а происшествия нет. Зимой у нас было вскрыто помещение бухгалтерии в 10-м доме, сломаны замки в семи входах в подвалы домов, вскрыта мастерская слесарей в подвале 14-го дома, зафиксированы четыре проникновения посторонних лиц на чердаки. Ущерб составляет уже десятки тысяч. При проникновении в бухгалтерию преступники были пойманы работниками МВД (сообщил житель дома). Мы обязательно каким-то образом отблагодарим бдительного жителя. В остальных случаях преступники не найдены. Уважаемые жители, проявите бдительность, сообщайте обо всех подозрительных действиях неизвестных лиц в милицию или в ТСЖ. Рано или поздно, нам нужно будет принять необходимые меры по защите нашего имущества. Системы сигнализации, частная охрана или что-то еще, будем решать совместно.

Продолжаются коммунальные неплатежи. ТСЖ организовало целую систему контроля и ведения судебных разбирательств. Результат есть. Проведено 98 судов, все решения в пользу ТСЖ, исполнительные производства в работе, судебные приставы периодически обходят должников. Что же происходит? Одни должники сменяют других. Цифра неплатежей за период с 2007 года остановилась на отметке 5%, сумма долга злостных неплательщиков (неоплата свыше 6 мес.) на 01.02.10 составляет 2.192.471,97 рублей. Владельцы четырех квартир, несмотря на все возможные запросы, остаются неизвестными, в квартирах никто не проживает, ремонт отсутствует. Количество неплательщиков уменьшается, но очень медленно. Приставами вынесено 15 ограничений на выезд на границу, описано имущество в 12 квартирах, ТСЖ повторно подало на 13 должников в суд. Работа ведется, результаты есть.

Недавно у нас произошел массовый залив квартир в 16-м доме. Причина - опять краны, установленные застройщиком, но теперь на чердаке. ТСЖ организован обход всех поврежденных квартир, составлены акты, от желающих приняты заявления в общество защиты прав потребителей с которым достигнута договоренность о взаимодействии. В случае необходимости подключится дополнительный юрист. ТСЖ собирается на бесплатной основе представлять интересы жителей в судах за счет накопительного фонда на юридические услуги. Кстати о фонде. В квитанции он назывался «страхование общего имущества», по названию основной цели сбора в данный фонд. Но расценки на страхование выросли быстрее, чем мы смогли накопить достаточную сумму. Поэтому правлением ТСЖ решено начать использовать средств из фонда на защиту жителей в случаях, подобных произошедшему в 16-м доме. Решение по использованию средств фонда будет приниматься Правлением в каждом отдельном случае и публиковаться в газетах и сайте ТСЖ.

Ревизионной комиссией проведен анализ финансовой деятельности ТСЖ за 2009 год. Результат в целом положительный, но основная рекомендация заключается в необходимости проведения профессионального аудита деятельности ТСЖ за весь период работы. Выполняя рекомендации ревкомиссии, мы начали конкурс на выбор компании для проведения аудита ТСЖ. Результаты доведем до сведения жителей.

ТСЖ подготовлен проект бюджета на 2010 год. Основная цель при разработке финплана заключалась в минимально возможном увеличении стоимости техобслуживания, в связи с непростой кризисной обстановкой в стране. Ознакомившись с расчетами, вы увидите, что стоимость наших услуг не выросла. Лишь стоимость услуг субподрядчиков подорожала на 10-20%. Это, прежде всего, электроэнергия мест общего пользования (20%), а также обслуживание лифтов и ИТП (10-12%). Зарплата работников ТСЖ практически не увеличена, только добавлены дополнительные штатные единицы, но в основном за счет сокращения других единиц. Должность председателя разделена в соответствии с требованием законодательства на председателя (вознаграждение членов правления) и управляющего ТСЖ. Наверное, так и на практике будет лучше - не всегда председатель будет профессионалом в коммунальном хозяйстве. Нужно планировать деятельность нашего ТСЖ хотя бы на несколько лет вперед. Величину сборов на капитальный ремонт и в юридический фонд определит общее собрание.

В целом ТО у нас выросло на 1 рубль с квадратного метра и составило 23-90 руб. с кв.м плюс вывоз мусора по факту. По сравнению с городскими расценками (26 руб. 48 коп. с кв. метра без вывоза ТБО и мусоропровода) - у нас значительно дешевле. С января 2010 года мы выставляем платежки на ТО по тарифу, предложенному на утверждение общим собранием - 23-90 руб./кв. м. Надеюсь, что столь низкие расценки не повлияют на качество обслуживания наших домов.

 

Уважаемые соседи, прошел 2009 год, третий год работы ТСЖ «Новое Ольгино». Оценивать нашу работу вам. В этом году о нашем ТСЖ были подготовлены репортажи по центральным каналам ТВ (РенТВ и НТВ), в общероссийском журнале «Председатель ТСЖ» о нас опубликована статья. С помощью сайта в интернете к нам обращаются за советами и помощью ТСЖ со всей страны. ТСЖ «Новое Ольгино»  вступило в российскую ассоциацию домовладельцев, по нашей инициативе в городе организован координационный совет председателей ТСЖ, наши представители входят в Общественный совет города. Мы и дальше будем стремиться к наилучшим результатам в управлении нашими домами и улучшению условий проживания.

 

С уважением, Председатель Правления ТСЖ «Новое Ольгино» С.Ю. Груздев.