Отчет председателя ТСЖ Новое Ольгино за 2008 год
26.01.2009
Печать

Уважаемые жители!
Закончился 2008 год, и пора отчитаться о проделанной ТСЖ «Новое Ольгино» работе.

Прошлый год стал для нашего ТСЖ очень важным, прежде всего, в связи с организацией собственной эксплуатирующей службы. Все помнят, что с момента принятия домов в эксплуатацию, их управлением и обслуживанием занимался застройщик. С 2007 года к управлению жилым фондом приступило ТСЖ «Новое Ольгино», организованное жителями нашего района. В течение года действовал договор на эксплуатацию домов с ООО «ГЛАВСТРОЙ-ЭКСПЛУАТАЦИЯ». Однако из-за неудовлетворительной работы и высокой стоимости услуг, этот договор был расторгнут. С 1 апреля 2008 г. к работе приступила организованная ТСЖ служба эксплуатации. Конечно, и сейчас не всё гладко в нашей эксплуатации, но главное достигнуто - жители полностью самостоятельно управляют своими домами. А как известно, отношение собственника к содержанию своего жилья все-таки иное, нежели отношение наемной силы - коммерческой организации, основной целью которой является получение прибыли. Наша задача - достойное содержание и эксплуатация всего нашего фонда, улучшение условий проживания жителей микрорайона.

Многое изменилось за прошедший год, и прежде всего, отношение к работе. Да, проблема кадров нас не миновала. Очень трудно в короткий срок подобрать достойных специалистов разнообразных специальностей. Времена квалифицированного рабочего класса прошли, сейчас грамотного и опытного слесаря найти значительно труднее, чем инженера или программиста. Особенно в таком небольшом городе, как наш. Но в большей степени мы справились, у нас уже есть «костяк», специалисты, на которых можно положиться. Теперь дело в продолжении организационной работы по формированию структуры ТСЖ на длительный период времени.

За отчетный период у нас сменились: 2 мастера; 3 диспетчера; 8 слесарей; 3 электрика; 5 уборщиц и 4 дворника.

И дело не в том, что мы хотим найти идеальных исполнителей. Просто мы хотим подобрать персонал, обладающий достаточными профессиональными навыками и чувством ответственности, желающий совершенствовать свои знания и имеющий желание работать и зарабатывать. Иначе наша организация превратится в обычный ЖЭК, в плохом смысле этого слова.

В течение этого года мы пытались понять объем работ, который нам предстоит выполнить для того, чтобы все системы домов работали должным образом. От застройщика и предыдущих эксплуатирующих организаций нам досталось тяжелое наследство. Пока приходится только мечтать о том времени, когда можно будет заниматься только профилактическими работами с целью поддержания работоспособности всех систем домов. Наши дома сданы в таком виде, что эксплуатация жилого фонда напоминает, по меньшей мере, ликвидацию последствий стихийных бедствий. К примеру, ни одна инженерная система в наших семи домах не работает нормальным образом (в соответствии с технической документацией). И речь не идет о «высших материях», таких системах, как система дымоудаления, сигнализации, дератизации, связи, автоочистке мусорных стволов, автоматической пожарной сигнализации, осветительной автоматике и т.д. Речь идет об элементарном отоплении и системе подачи воды.

Две основные проблемы наших домов: в проектах ПД-4 - это горячее водоснабжение, в ГМС - отопление.

В период подготовки систем к зиме мы впервые за все время существования домов провели полную промывку всех систем (ни одна из предыдущих эксплуатирующих наши дома организаций не проводила эту обязательную работу) и поменяли всю необходимую запорную арматуру. Только после этого появилась возможность оценить работоспособность систем (причем, проверить отопление возможно только в отопительный сезон). Были намечены пути решения имеющихся проблем, в первую очередь, решение вопроса отсутствия горячей воды в домах ПД-4. Подробно об этом мы писали в бюллетене. Данная проблема в большей части решена, и теперь только самые злостные переделки горячего водоснабжения самими жителями мешают в некоторых квартирах получать нормальную горячую воду. Все нарушители уведомлены, работа продолжается.

С началом отопительного сезона стала проясняться ситуация и с отоплением в домах ГМС. Да, при подготовке к сезону были проведены все необходимые работы, и результат есть, отопительные системы в домах заработали значительно лучше. Но до идеала очень далеко. Ситуация много раз обсуждалась в нашей газете, всем известны основные причины плохого отопления - недоделки застройщика и несанкционированные переделки жителей. Не терпит современная двухтрубная система отопления такого к себе отношения.

В соответствии с законом в квартирах должно быть не менее 18 градусов тепла (в наших домах температуры ниже не бывает), но мы считаем, что у нас должна нормально работать вся система отопления. Поэтому ТСЖ предпринимает все возможные меры для восстановления системы в соответствии с проектом. Замена насосов ИТП, замена клапанов «Данфосс» на батареях, замена самих батарей, индивидуальная переделка квартирной системы под принудительную подачу, установка противовоздушных клапанов на чердаке, изменение режимов работы систем ИТП - вот далеко не полный перечень наших действий. В нескольких квартирах дело доходило до того, что приходилось вырезать часть трубопровода отопления из-за полной непроходимости (труба была забита строительным мусором).

Тем не менее, результат пока не удовлетворяет, в большей части верхних этажей домов ГМС остаются проблемы недостаточного отопления.

Нашей инженерной службой во главе с главным инженером Забулоновым С. А. разработан проект модернизации системы отопления в домах ГМС. В одном из домов проведены экспериментальные работы, и положительный результат налицо - целый подъезд дома работает по новой схеме, жалоб по отоплению от жителей нет. Но проект не дешевый, требует квалифицированных работ, поэтому требует времени. Тем не менее, в 2009 году мы планируем один трехподъездный дом ГМС полностью перевести на новую отопительную систему.

Продолжаются запланированные косметические ремонты первых этажей подъездов. Помимо косметических работ, в холлах первых этажей запланирована и производится замена светильников на более экономичные и яркие, люминесцентные. В период зимнего сезона эти работы должны быть закончены. Были проведены большие и достаточно затратные работы по восстановлению гидроизоляции крыш в домах 10, 14 и 20. В новом году работы будут продолжены по мере поступления средств по статье «капитальный ремонт».

Продолжают периодически выходить из строя лифты. В 2008 году по статье «капитальный ремонт» было отремонтировано 5 лифтов на общую сумму 105 646 рублей. Нужно учесть, что это дополнительные затраты, помимо обычного ежемесячного эксплуатационного обслуживания. Таково качество изготавливаемых нашей промышленностью лифтов. С целью выяснения причин выхода из строя лифтов с ООО «Лифт-Монтаж-Сервис» проведены консультации, получены рекомендации лифтовых организаций, намечены плановые работы по замене несоответствующих нормам качества ведущих канатов.

Начата работа по реконструкции спортивной площадки во дворе домов 14, 16 и 20. По сути, это строительство практически нового сооружения, большего размера и современного уровня. Поскольку затраты предстояли немалые, работы проводились постепенно. На данный момент на материалы и строительные работы истрачено 182 тыс. рублей. Работы на зимнее время приостановлены, на площадке организован каток. В летнее время работы будут продолжены. Нужно отметить, что все работы проводятся собственными силами, без привлечения сторонних организаций. На 2009 год намечены дальнейшие мероприятия, нацеленные на благоустройство района.

В новом году нам также предстоят большие электроизмерительные работы во всех домах (вышли сроки поверки), планируем заняться нормализацией работы домовых противопожарных систем, будем закупать пожарные рукава и другое оборудование, необходимое для пожарной безопасности проживания и разворованное в период «руководства» застройщиком.

Остается проблема неплатежей за коммунальные услуги некоторых собственников. ТСЖ предпринимает все возможные меры для решения этого вопроса, процент неплательщиков уменьшается и достиг 6%, но даже такой результат нас не может удовлетворить - за услуги должны платить все, у нас, к сожалению, ничего бесплатного не бывает, и поставщики услуг требуют оплату ежемесячно. Юрист ТСЖ львиную долю своего времени занимается работой с неплательщиками (уведомления, суды, работа с участковой службой и судебными приставами и прочее). В связи с этим на остальную юридическую работу времени недостаточно. А ведь у ТСЖ очень много важных дел, которые требуют судебных разбирательств. Это строительный брак, проблемы с помещениями для ТСЖ, оформление земельного участка, дела по заливам квартир и многое другое. Конечно, эта работа ведется, но не с той интенсивностью, которая необходима.

Наше ТСЖ приступило к работе с апреля 2007 года. В первый месяц коммунальные платежи жителей составили лишь 31% от начисленной суммы. Постепенно ситуация выравнивалась - 63%, 73%, 77%, 81%, на сегодняшний день мы добились 94% оплаты месячных платежей. Все эти цифры можно увидеть в ежемесячных отчетах ТСЖ.

В результате значительных недоплат жителей в начальный период у ТСЖ образовался долг в размере 4,5 млн. рублей. Чтобы не копить долги перед поставщиками услуг, мы перечисляли денежные средства в первую очередь им, недоплачивая эксплуатирующей организации ООО «Главстрой-Эксплуатация», с которой в тот период действовал договор. В результате дело дошло до арбитражного суда (бюллетень №8). Вопрос решен сторонами путем подписания мирового соглашения, и к октябрю 2008 года все долги погашены.

Однако, таким образом, мы остались в отопительный сезон без накопительного фонда. Долг жителей на сегодняшний момент составляет очень значительную сумму (более 3-х млн. рублей), это деньги, которые не поступают в ТСЖ из месяца в месяц. Если прибавить сумму ежемесячной несвоевременной оплаты, то долг жителей возрастает почти в 2 раза (см. отчеты). Таким образом, только неплатежи определенной части собственников создают большие финансовые проблемы. И наша основная задача к окончанию нынешнего отопительного сезона - прийти без значительных задолженностей для того, чтобы в летний период на сэкономленные средства провести необходимую модернизацию инженерных систем и выполнить весь объем работ для подготовки жилого фонда к зиме.

К финансовым проблемам ТСЖ добавилась ситуация с перерасходом воды в наших домах. Об этой проблеме мы много раз писали в наших выпусках газет. Частично вопрос был решен распределением части долга на жителей в соответствии с постановлением Правительства РФ №306.

Понимая, что ситуация с расходом воды в дальнейшем не улучшится, Правление ТСЖ приняло решение, в соответствии с которым обладатели счетчиков воды пользуются некоторыми льготами, и не оплачивают перерасход. Созданная из жителей комиссия подтвердила правильность решения Правления (газета №9): основной перерасход воды возник по причине проживания незарегистрированных граждан в квартирах без установленных счетчиков воды.

В последнее время количество установленных в квартирах счетчиков воды значительно увеличилось, но не настолько, чтобы проблема была снята. Долг ТСЖ перед Водоканалом уже составляет более 1 млн. рублей.

До тех пор, пока во всех квартирах не установят счетчики воды, проблема перерасхода будет стоять очень остро. Поэтому на решение общего собрания выносится вопрос о возможности начисления расхода за воду на фактически проживающих в квартирах (без установленных счетчиков воды) жителей. Достигнута договоренность с участковой службой УВД о проверке факта проживания с составлением актов.

Никак некоторые жители не могут понять, что мы находимся на полной самоокупаемости. И что, пытаясь сэкономить собственные средства, они наказывают своих добропорядочных соседей, которые обязаны нести за них расходы. ТСЖ будет решать эту проблему в пользу добросовестных жителей всеми законными способами.

В 2009 году произошло ежегодное повышение стоимости коммунальных услуг (см. Постановление Главы города №3384 от 28.11.08). Повысили стоимость своих услуг все поставщики и организации, занятые в обслуживании наших домов. При разработке бюджета ТСЖ на 2009 год нами учтены все изменения в ценах поставщиков и штатном расписании. Мы постарались зафиксировать все необходимые расходы с учетом достойного качества обслуживания жилого фонда. Предлагаемая ставка по статье «Техобслуживание» составляет 22 руб. 90 коп. с 1 кв. м жилой площади. Предлагаемая ставка отчислений на кап. ремонт - 2 руб. с кв.м. Все эти вопросы будут вынесены на решение общего собрания членов ТСЖ. До принятия решения мы, согласно законодательству будем работать по общегородской ставке 23 руб. 50 коп./кв.м (без учета вывоза ТБО).

Уважаемые соседи, прошел непростой 2008 год. Наше ТСЖ и в будущем году будет стремиться к наилучшим результатам в управлении нашими домами и дальнейшему улучшению условий проживания в наших домах.

 

С уважением,
Председатель Правления ТСЖ «Новое Ольгино»
Сергей Юрьевич Груздев