Отчет председателя ТСЖ «Новое Ольгино» за апрель-сентябрь 2007г.
01.12.2007
Печать

Незаметно прошло полгода с тех пор, как наше ТСЖ приступило к управлению жилым фондом. В преддверии проведения общего собрания жителей пора подвести некоторые итоги и отчитаться о нашей работе.

Итак, сухие цифры и факты. ТСЖ «Новое Ольгино» управляет жилыми домами с 01.04.2007г.

У нас 7 домов, общей площадью 108316,7 кв.м (жилая площадь 84643,2 кв.м), 1451 квартира, всего проживают более 5 тысяч человек. 24 подъезда, 48 лифтов. В штате ТСЖ 3 работника - председатель, помощник председателя и главный бухгалтер (все жители «Ольгино»). Так как нам не принадлежит ни одного помещения с отдельным входом (застройщик оформляет эти помещения себе в собственность), ТСЖ занимает одну комнату в помещении Ольгино-5 (пока на безвозмездной основе), кабинет председателя расположен в помещении консьержной дома 10.

С чего начать?

История борьбы донкихотов с застройщиком известна всему микрорайону. Что мы получили в конце концов? Дома с истекшим сроком строительной гарантии и запущенной эксплуатацией, с множеством не решенных проблем. В большей части отсутствовала необходимая техническая документация и документация по эксплуатации (она просто не велась), частично были затоплены подвалы, 90% освещения подъездов не работало, половина лифтов не были запущены в эксплуатацию, не говоря уже о строительных дефектах, которые в гарантийный срок не были устранены. Строительные недостатки можно перечислять очень долго - это промерзающие (протекающие) межпанельные швы, недостаточное отопление в домах серии ГМС, отсутствие горячего водоснабжения в часы водоразбора на верхних этажах домов серии ПД-4, отсутствие счетчиков воды в более чем 1000 квартир, бракованные запорные краны на квартирных стояках, не переданные на обслуживание службам города внешние сети, протечки кровли домов, дефектные стеклопакеты, неработающая система пожаротушения, отсутствие пожарных рукавов и многое другое. Ко всему прочему можно добавить нежелание доброй половины жителей оплачивать коммунальные услуги незаконному ТСЖ застройщика.

В первую очередь нужно было заключить необходимые договоры с эксплуатирующей организацией, расчетным центром и поставщиками услуг. Выбор у нас был небольшой, слишком много проблем существовало на тот момент. Договор на эксплуатацию сроком на 1 год был заключен с ООО «ГЛАВСТРОЙ-ЭКСПЛУАТАЦИЯ» (ГСЭ). На расчетно-кассовое обслуживание с 01.04.07 заключен договор с ЕРЦ города. Далее, в течение трех месяцев были заключены договоры со всеми поставщиками услуг (Водоканал, Теплосеть, БЭЛС, ККЗ, вывоз ТБО). Перед нами стояли первоочередные задачи - поднять уровень платежей жителей, наладить эксплуатацию, получить кредит доверия администрации города и поставщиков услуг. Непосильная задача для столь короткого срока. Но мы справились.

Долгов перед ресурсниками у нас нет, 90% жителей оплачивают коммунальные услуги, обслуживание жилого фонда налаживается, в микрорайоне чисто и уютно. ТСЖ ежемесячно отчитывается перед жителями о расходовании полученных средств, информирует жителей о положении дел. Конечно, очень много еще предстоит сделать, но начало положено.

Опять обратимся к сухим цифрам и фактам. За период с 01.04.07 заключены договоры:
1.МУП «Водоканал».
2.МУП «Теплосеть» (тепло на дома 20, 22, 24).
3.ОАО «Кучинский кирпичный завод» (тепло на дома 10, 12, 14, 16).
4.БЭЛС (электроэнергия мест общего пользования).
5.ООО «ЕРЦ» (расчетное обслуживание).
6.ООО «Менада» (кассовое обслуживание).
7.ООО «Коммунальные платежи» (кассовое обслуживание).
8.ООО «АВТО-ЭКО-ТРАНС» (вывоз ТБО, КГМ).
9.ООО «ГЛАВСТРОЙ-ЭКСПЛУАТАЦИЯ» (эксплуатация жилого фонда, эксплуатация лифтов «ЛИФТ-МОНТАЖ», эксплуатация индивидуальных тепловых пунктов «САНКРОС»).
10.Соцзащита (компенсация для льготных категорий граждан).
11.ООО «АЛЬФ» (обслуживание домофонов, с 01.01.08).
12.ООО «Электрон» (обслуживание телевизионных сетей, с 01.11.07).

В период застройки и эксплуатации микрорайона застройщиком многие помещения (консьержные, колясочные и пр.), принадлежащие жителям на праве общедолевой собственности были заняты обслуживающими организациями и представителями некоторых народностей, крыши и подвалы домов бесконтрольно использовались различными интернет-телефонными компаниями.

Бесконтрольно использовалась электроэнергия мест общего пользования, на чердаках и крышах была установлена аппаратура неизвестного происхождения. Необходимо было навести в нашем хозяйстве порядок. Были проведены переговоры и заключены договоры для компенсации затрат жителей (электроэнергия) с компаниями «Интрателеком», «ТОРЭЛЛ», «МОНТАЖ-ЛИФТ», «САНКРОС», «Р.М. Телеком». Суммы небольшие (в чистом виде 25000 руб.), но мы были поставлены в условия, когда наши жители уже пользуются услугами этих компаний. Только ЗАО «ИНФОЛАЙН» отказалось вести какие-либо переговоры.

Проведена ревизия консьержных. В 10-ти помещениях консьержных проживают на постоянной основе уборщики, дворники, консьержи (всего 15 человек). Так, очевидно, было удобно жителям этих подъездов - меньше платить за услуги консьержей. ТСЖ всегда поддержит жителей в любых инициативах, но почему никто не задумывается, что постоянно проживающие в этих помещениях рабочие потребляют воду, электроэнергию и прочие услуги так же, как и жители квартир. Эти услуги вынуждены оплачивать все жители дома, а не только проживающие в отдельно взятом подъезде. В ЖК нет понятия «подъезд», а есть понятие «жилой дом». Мы попытались выставлять счета за коммуналку консьержам и натолкнулись на противодействие некоторых старших подъездов, а также на нежелание консьержей что-либо оплачивать. Реакция ТСЖ будет адекватной, данные рабочие будут выселены из помещений консьержных. Хочу еще раз отметить, вышеизложенное не относится к консьержам, не проживающих постоянно в данных помещениях.

Проведены весенний и осенний осмотры подвалов, чердаков, мусоросборных камер, сантехнического и прочего оборудования домов. Произведена смена некоторых замков, помещения приведены в должное состояние. Заменено 47 шаровых кранов, 2 задвижки, произведен в большей части ремонт дверей и окон переходных балконов и лестничных пролетов. Прочищена ливневая крышная канализация. Восстановлены ступени 1 и 2 подъездов 20-го дома, покрашено 2500 погонных метров ограждений, проведены работы по благоустройству и озеленению клумб, посажено 5 деревьев, изготовлен и установлен турник для выбивания ковров. Устанавливаются пружины на лестничные двери, меняются светильники. Оборудование домов подготовлено к зимнему сезону. Чтобы представить хотя бы часть объемов еще предстоящих работ, можно перечислить некоторые необходимые материалы и работы - это 1160 лампочек, 201 светильник, 121 стекло двери, 8 стеклопакетов, 171 пружина двери, 362 ручки двери, 326 кв.м. штукатурных работ, утепление 73 дверей, восстановление 17 перил и многое другое. Все это «наследство» нам досталось от ТСЖ «Ольгино-5».

Большая проблема - снабжение необходимыми материалами эксплуатирующей организации. ТСЖ исправно перечисляет средства на материалы (инвентарь, техника, спецодежда и прочие материалы) в ОАО «ГСЭ», 70445 рублей ежемесячно. За полгода мы заплатили по этой статье 422670 руб. Но служба снабжения ГСЭ не организовала поставку материалов должным образом. Необходимых материалов продолжает не хватать. Только в октябре поступили материалы, заявленные еще в августе. В настоящее время проблема решена так: ТСЖ будет оплачивать необходимые материалы по заявкам ГСЭ на месте, с последующим осуществлением контроля за закупкой и использованием.

Проведена ревизия лифтового хозяйства. В связи с неиспользованием вторых лифтов произошел повышенный износ работающего оборудования. В результате, у нас за отчетный период вышли из строя 6 лифтов. Вышедшее из строя оборудование относится к статье «капитальный ремонт», общая стоимость работ 147 тыс. рублей. И хотя начислений на капитальный ремонт у нас нет (до решения общего собрания), мы оплатили эти работы, чтобы запустить в работу все лифты. С августа поэтапно были включены все лифты, проведены профилактические работы. Периодически ТСЖ проводит полный обход всех лифтов с составлением соответствующих актов. Результат должны были заметить все - лифты работают заметно лучше.

Существует проблема с уборкой подъездов, не во всех подъездах своевременно и качественно проводится уборка. Но здесь очень много зависит от жителей и старших по подъездам - необходимо систематически сообщать в ТСЖ о состоянии подъездов. В таком случае мы более оперативно сможем решать эти вопросы. В настоящее время поменяно несколько уборщиц, контроль за качеством уборки усилен.

О старших подъездов. ТСЖ планирует стимулировать работу старших подъездов, компенсируя часть коммунальных платежей. Но здесь необходимо навести порядок - старший по подъезду должен быть выбран большинством жителей подъезда, быть членом ТСЖ и проводить активную работу с жителями подъездов, а не только числиться. Есть у нас в некоторых подъездах жители, которые очевидно сами себя назначили старшими, преследуя свои корыстные интересы - заселяют неизвестных людей в консьержные, безотчетно собирают деньги с жителей, устраивают у себя маленькое государство в государстве. Не выйдет.

Мы будем требовать от старших протоколы собраний для подтверждения их легитимности. В противном случае ТСЖ самостоятельно организует собрание подъезда для решения этого вопроса.

Большая проблема - устранение строительных недоделок. Строительная гарантия на наши дома закончилась. Застройщик («Корпорация Главстрой», бывшее «СПК Развитие») практически полностью отказался от устранения недостатков. До сих пор городским службам не переданы внешние сети, в том числе водонапорная станция (ВНС) и индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Эксплуатация данных сооружений и устройств осуществляется за счет средств жителей, силами эксплуатирующей организации. В настоящее время с помощью Администрации города перед застройщиком поставлено условие - передать внешние сети городским службам до конца 2007 года.

Проектным институтом «ЦНИИП ЖИЛИЩА» при участии ТСЖ и ГСЭ проведена экспертиза домов серии ПД-4 на предмет отсутствия горячего водоснабжения в часы повышенного разбора. Вывод - отклонение от проекта при выполнении монтажных работ. Результаты экспертизы переданы застройщику и Администрации города. Подобная проблема, но с отоплением, существует в домах серии ГМС.

Но опыт показывает, что, скорее всего, добровольно недоделки устранены не будут, поэтому ТСЖ начало подготовительную работу по передаче документов в суд. Работа длительная и сложная, требующая материальных затрат. Но результат стоит того. В ближайшее время ТСЖ начинает сбор заявлений от жителей для представления интересов собственников в судах по вопросам устранения строительных недостатков. С этой целью в штат ТСЖ будет принят юрист из числа жителей Ольгино.

Теперь о бюджете ТСЖ «Новое Ольгино».

В настоящее время мы вынуждены работать по городскому тарифу (до проведения общего собрания) 17 руб. 69 коп. (без мусоропровода) за 1 кв. м жилой площади по статье «содержание и ремонт» (в доме 24 - 19 руб. 01 коп.). Необходимо также отметить, что в городском тарифе не учтено содержание и эксплуатация ИТП, это наши дополнительные расходы.
Средства в настоящий момент распределены следующим образом:

РАСХОДЫ

руб./кв.м

Заработная плата обслуживающего персонала (сотрудников ГСЭ)

5,50

Доплаты (переработка, премии)

0,49

Заработная плата персонала ТСЖ

0,51

Вознаграждение членов Правления ТСЖ (включая Председателя)

0,53

Начисления на заработную плату (26%)

1,83

Прочие расходы персонала ТСЖ

0,33

Прочие расходы на содержание общего имущества (спец.одежда, инвентарь, хим.средства)

0,10

Содержание домохозяйства (техника, реагенты)

0,30

Материалы

0,43

Прочие расходы РТР (спец.одежда, инвентарь, хим.средства)

0,04

Тех.обслуживание ДУ и ППА

0,00

Электроэнергия мест общего пользования

1,22

Электроизмерительные работы

0,17

Кассовое обслуживание

0,58

Тех. обслуживание лифтов

2,12

Тех. обслуживание ИТП 

1,22

Услуги ЕРЦ 

0,95

Услуги банка

0,01

Итого расходов

16,33

НДС 

2,94

ИТОГО с НДС

19,27

Управленческие расходы ГСЭ

0,92

Рентабельность ГСЭ

0,76

Доход ТСЖ (аренда)

- 0,46

ВСЕГО

20,49

Как видно из расчета, себестоимость содержания жилого фонда на данный период не соответствует городским расценкам. ТСЖ в связи с этим имеет убыток.

Наша задача - работать по городским расценкам, а при возможности и по более низкому тарифу.

С целью экономии средств жителей и оптимизации работы ТСЖ, мы постепенно подготавливаем условия для перехода на собственную бухгалтерию (расчетную часть). Приобретено 2 компьютера и копир. На средства инициативной группы приобретено программное обеспечение. Экономическая выгода от работы собственной бухгалтерии составит 0,5 руб. с кв. метра (42000 руб. в месяц). С 01.01.2008 г. мы перейдем на упрощенную систему налогообложения, что сэкономит некоторую часть налогов. Ведутся переговоры с ГСЭ по вопросу уменьшения стоимости обслуживания.

С 1 ноября заключен договор с ООО «Электрон» на обслуживание ТВ сетей. В квитанциях появится графа «телеантенна - 64 руб». Расценка общегородская. 2,5 года в наших домах работало телевидение, и никто не спрашивал, почему до сих пор нет оплаты. Фактически "Электрон" бесплатно обслуживал наши телесети. Теперь в этом вопросе наведен порядок. Есть договор, есть с кого спросить. В тоже время, у каждого жителя есть возможность отказаться от услуг "Электрона", стоит только написать заявление. Представители "Электрона" придут и отключат Вашу квартиру от домовой телесети.

Та же ситуация по обслуживанию домофонов. Решено обслуживать наше домофонное хозяйство централизованно. Компания «Альф» зарекомендовала себя в нашем микрорайоне с положительной стороны, поэтому с 01.01.2008 мы заключим договор на обслуживание домофонов. Все заявки будут приниматься по определенному телефону, исполнение под контролем ТСЖ, абонентская оплата (в зависимости от установленного в квартире оборудования) будет включаться в квитанцию. До 1 января оплата осуществляется по абонентским книжкам. В то же время решено, что каждый подъезд сам решает, нужно ли жителям подъезда централизованное обслуживание домофонов. Чтобы отказаться от обслуживания, необходимо предоставить в ТСЖ протокол собрания жителей по этому вопросу.

ТСЖ ведет постоянный прием жителей по различным вопросам, ведет большую работу по информированию населения, подготавливает письменные ответы жителям, собирает и систематизирует информацию по водосчетчикам, осуществляет контроль за работой эксплуатирующей организации, работает с должниками.

Все справки, согласования, заверка документов для жителей бесплатны. Более того, для удобства жителей заключены договоры на прием коммунальных платежей через кассы города без оплаты жителями комиссий за прием платежей (от 1,5% до 3%), данные расходы взяло на себя ТСЖ.

На новогодние праздники мы планируем организовать праздник для детей, залить каток на спортивной площадке, к весне решить вопрос по установке дополнительных игровых сооружений на детских площадках, посадке зеленых насаждений. Все это требует дополнительных материальных затрат и помощи жителей. Вместе мы справимся.

С декабря у нас начинается проведение общего собрания в заочной форме. Прошу проявить активность и принять участие в жизни нашего микрорайона!

Председатель правления ТСЖ «Новое Ольгино» Груздев С.Ю.